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房價為何跌不下來?

房東:投資客
發表時間:2014-08-29


【文/住展雜誌】台灣房市多頭已逾十年,期間看空房市者,提出各項利空數據,作為房價必將下跌的佐證。可現在回頭檢視,利空數據一一失效,台灣房價依舊漲個不停,到底原因出在哪呢……



近幾年來,國內、外看空台灣房市、認為房價偏高,或者預言房價將下修者極多;當然,他們都有充份的理論依據、調查數據來支持己身說法。然而,看空房市的預 測全數落空。現在,就讓我們來破解數據與市場之間的矛盾與落差,甚至進一步探討台灣房市到底有什麼利基,房價就是跌不下來!


 


<a href=http://www.j2h.net/house/ target=_new><font color=black>房價</font></a>為何跌不下來?


矛盾一未來利率看升 房價為何不跌


眾所周知地,現在市場上資金氾濫、利率低,是房市活蹦亂跳的主因之一,但弔詭的是,央行總裁彭淮南已數次呼籲各界注意升息風險,且美國聯準會明年升息機率頗高。這意謂超低利率將成為過去式,台灣會跟隨美國進入升息循環當中。



雖然目前台灣房貸利率大多在百分之二左右,但有學者主張,現在利率已是低到不能再低,未來一定是升息機率大過降息,一旦利率超過百分之三,就是房市反轉的時候。但一般房貸戶通常分二十年、三十年期攤還,二、三十年的房貸平均利率,應該已超過百分之三,為何房價還是不跌?



關鍵在於,購屋族、乃至於全國大眾,已習慣活在央行所提供的「利率溫室」當中,無論升、降息速度都不快、幅度也很小,小到讓民眾失去知覺。這或許該歸功於央行總裁彭淮南,在他擔任總裁任期間,幾乎沒有大幅升息、或者高利率的經驗。



現在購屋族普遍有「即使升息,也是慢慢升、而且升不高」的預期,因此利率看升似乎壓抑不了購屋需求;當購屋需求不退,房價相對有撐。另外,對短進短出的投 資客而言,只成屋要抓二、三年利率即可,根本不必看到二、三十年平均利率;若投資預售屋,在交屋前出掉,更完全不必看房貸利率,資金成本還是偏低。所以, 即便利率上升態勢確立,尚不致於對房市造成太大衝擊。


 


<a href=http://www.j2h.net/house/ target=_new><font color=black>房價</font></a>為何跌不下來?由於長年來利率變化幅度不大,極少有人會因微幅升息而拋售房產。


矛盾二 投報率世界低 房價為何不跌


根據國外多個研究機構調查統計,台灣房屋投資報酬率是全球最低,顯示房價已經偏高、有泡沫化疑慮;在租金上漲不易的情況下,除非房價大幅回跌,才會使投報率回升,房地產才有投資價值。



但類似統計發布這麼多年來,台灣房價非但沒跌,反而節節高升,與研究機構預測完全相反。這問題可從三方面獲得解答,第一是台灣人買房,看「未來性大過投報率」;當房價增值空間大,投報酬就不是重要的參考項目,因為賺房價的差價金額,遠勝過租金收入。



其次,房地產出租投報酬排行,其實只計算「毛投報率」,即「名目投報率」,並未扣除固定成本;而固定成本最大宗的支出,就是稅金,包括持有稅與租金所得稅。



在多數國家,房地產持有稅稅基貼近市價,稅金繳得多;但在台灣,養房比養車便宜,無論房屋稅或地價稅都不高。至於出租所得的部份,除了店面逃不了稅之外, 出租一般住宅的「包租公」、「包租婆」們,多會漏報出租所得,有些甚至完全不必多繳稅。所以若比較實際投報率,台灣房地產投報真的差嗎?那可不見得。



更何況,投報率並不是每個人買房考量的重點,因為有些人買房是想要「安定感」、有些人買房是出於「傳祖產」的觀念、有些人是想節稅等等,所以不管投報率再怎麼低,還是有人照買,房價照樣高高掛。


矛盾三 空屋數大增 房價為何不跌


在正常狀況下,一般國家的空屋數量約占全國住宅總量的百分之五,但根據行政院主計總處所公布的數據,台灣空屋率卻超過百分之十九;即使大家印象中房屋供不應求的台北市,空屋率也破十以上。於是有學者認為,台灣空屋率高得離譜,顯示房屋供過於求,是房價鬆動的重要訊號。



但我們回頭檢視主計總處逐年公布的空屋率,其實空屋率超過兩位數的情況已有十幾年,可是這十幾年來,房價卻已經漲了好幾番,顯示相關說法有待商榷。



有人說,這是因為空屋大多位在都會區之外,而都會區內的空屋多為老舊不堪、或者廢棄的房屋。但類似說法並不夠全面,因為空屋標準大同小異,不至於台灣會因上述理由變特別高;台灣空屋數量多卻未拖累房價的理由,主要還是在於土地稀有與租稅制度扭曲。



「都會區素地越來越少,蓋一塊少一塊」已經是大眾耳熟能詳的話,而台灣地狹人稠,土地稀有不僅是支撐房價上漲的題材,也是正在發生中的事實,壓過空屋過多的利空。由於都會區素地少又貴,墊高推案成本,房屋售價自然易漲難跌。



租稅制度的扭曲,則是造成空屋數大增的原因之一;除持有稅偏低外,調降遺贈稅後更是極大的癥結。遺贈稅一調降,越來越多人利用贈與房子給子女,來達到節稅 效果;更有學者指出,若贈與的房子先向銀行申請房貸,房貸金額高過官方評定的價值(負債大於資產價值),那麼法律上會把這類贈與案件,視為轉移負債,一毛 贈與稅都不必繳。



因為遺贈稅上的大漏洞,我國每年房屋贈與移轉數量屢創新高;這種為節稅而買的房子,目的是為了節稅而不是出租求收益,買來空著也無所謂。也難怪,空屋量再怎麼高,街道上新建大樓社區一片黑鴉鴉,點燈率極低,房價就是不會跌。


 


<a href=http://www.j2h.net/house/ target=_new><font color=black>房價</font></a>為何跌不下來?「買房目的是節稅而不是住」,以致於一些新建社區空屋量高、點燈率低。(示意圖)


矛盾四 房價所得比高 房價為何不跌


據內政部所統計的資料,台北市房價所得比逾十五倍,高居世界第一,顯示台北市民買房子,負擔是全球最重,其餘縣市也好不到哪裡去,購屋負擔同樣很重。既然買房子那麼難,按理說房價應該下修,但為何事與願違?說穿了,台灣特有民情佔有絕對性因素。



台灣人奉行「有土斯有財」的定律,即使收入微薄的民眾,也會把「買房子」當成人生中的大事、或者目標。擁有第一間房子,甚至躋身進「包租公俱樂部」,靠收租金過活,更是許多上班族的夢想。



沒錢的想買房,有錢人當然更愛買房,置產儼然成為一門理財顯學,尤其近年國內貧富差距持續擴大,富人囤房風氣更加盛行;況且,台灣房地產不只本國人愛買,就連大陸的投資者也「聞香前來」,成為一股隱藏的買盤。



依我國法規規定,大陸人來台購買不動產須經過審查,且受到「五四三條款」限制,不過這只限於成屋,買賣預售屋則不必受限,也不必經過審查,惟不可使用銀聯卡而已。



陸客來台大買預售屋,只要在交屋前售出,就可以規避審查;若是買成屋,多半會商借台商作人頭,麻煩一點則把資金繞到第三地,再匯入台灣,或者用境外公司名義購買。這些潛藏的買盤在下手時,完全無視房價所得比,是近年房價飆高的因素之一,無怪乎房價被不斷拱上去。


 


<a href=http://www.j2h.net/house/ target=_new><font color=black>房價</font></a>為何跌不下來?不管房價所得比有多高,買房子始終是多數台灣人的人生目標。


矛盾五 房貸餘額爆表 房價為何不跌


據央行統計,國內銀行不動產放款餘額(房貸餘額與土建融餘額)頻創新高,現已約七點三兆,約占我國全年GDP的五成。在國際上,若是超過GDP四成,通常 被視為泡沫化的指標,代表房價下跌機率大;只是在台灣,不動產放款餘額從九九年的三成多一路往上升,到今年逼近五成,但房價還是漲個不停,到底是為什麼? 「資金氾濫無處去」,恐怕是是最主要的原因。



過去台灣資本市場的資金,通常會有兩個重要去處,一是新興的大型產業,二是股市。台灣上一波吸納龐大資金的產業,非電子業莫屬;從竹科建立後,電子業成為吸鈔機,再加上電子業獲利想像空間大,市場投資意願也高,於是資金全往電子業跑。



九十年代以後,接著興起的網路科技業、面板業或太陽能等產業,都是曇花一現,或變成夕陽「慘業」,無法扮演吸引市場資金的角色。而九十年代開始,台灣就已 沉浸在貨幣寬鬆環境中,資金多又無好的產業可投資,又逢政府作多房市,土增稅減半、優惠房貸相繼實施,於是資金就逐漸轉進房地產,開啟房地產的大多頭時 代。



綜上所述,不動產放款餘額占GDP比重過高,並不代表房價就會修正,假設政府仍無法提出強而有力的產業政策,來疏導市場的資金,那麼資金向不動產擠的情況還是難以改變。畢竟當下新興的生技業、文創業,都還未壯大,吸納的資金量仍有限,無法扭轉資金停泊房地產的景況。



新興產業吸金力道不足,於是官員呼籲房價與房市風險過高,提倡「資金由房轉股」。可是聰明的投資人也早就發現,「若說房價是高點,那台股大盤不也是在高點?」所以把資金抽離房市的民眾並不多,房市基本盤還算穩定,房價就不易下修。


矛盾六 交易量冷吱吱 房價為何不跌


近期在政府不斷打房之下,房市成交量出現萎縮,有學者舉股市為例,指「量先價行」、「量縮久價必跌」,但就歷史經驗而言,這套論述準確度並不高,因為股市這波多頭漲至九千多點,就是在量縮架構一路往上攻。



投資老手都曉得,投資市場「唯一不變的就是變」,沒有恆久不變的道理,「量縮久價必跌」在過去或許沒錯,但如今不只股市驗證失靈,房市也不一定如此。以奢侈稅實施後為例,當時成交量急凍了一段時間,但價格卻從未下跌,反而不斷創新高。



說到頭來,股市與房市是兩種截然不同的投資商品,互作類比似乎不太恰當。房市若是量縮、周轉率降低,或許會影響套現速度,但房地產具收益性,賣不掉還可以租,股票賣不掉就只能等配息;若無配息又賣不掉,等同紙上財富。



更何況,隨著資本市場推陳出新,房地產已成為重要的理財工具,不再是死板板的「不動產」。現在房地產的理財功能,已越來越多樣化,除上述的節稅、避稅功能外,近年還興起「套利模式」。



所謂的套利模式,是把房地產拿到本國銀行抵押貸款,而信用良好者的房地產貸款利率,最低不到百分之二,所貸得的款項再作外幣定存,以賺取利差。



這種操作手法,通常會以定存利率在百分之三上的外幣、且具升值潛力的貨幣,並以提供超低房貸利率的民間金融機構為首選。近年來,就有不少人向農、漁會信用 部申請房地產抵押貸款,再拿去放人民幣定存;那麼,為什麼非拿房地產不可呢?因為房地產風險性低、穩定性高,所以抵押貸款利率才會低,若是股票質借或信用 貸款,利率就會較高,沒有套利空間。

如此靈活的理財方式,讓房地產不再像過去那樣,要賣掉或出租才會產生獲利,因此房市成交量縮,房子即使賣不掉,仍有其他路徑可供選擇,不盡然要殺價出清。在上述背景下,硬是說房價會下跌,理由並不夠充份。


 


<a href=http://www.j2h.net/house/ target=_new><font color=black>房價</font></a>為何跌不下來?房地產也可以是靈活的理財商品,不見得要賣出才能實現獲利。


市場不斷變 數據僅供參考


古人說得好:「時移世易」,所以要「因時制宜」,其實分析市場也是如此。現在房市瞬息萬變,如果還固守舊有的理論或研究,就很難掌握市場脈動,遑論預測房市多空。



換句話說,任何統計數據,通常只能作為參考,尤其許多數據都是落後數據,參考性既已不足,又如何洞見未來走勢?因此,要評估後市多空,光憑數據是「交不了貨」的,反倒是深入暸解政策、市場、資金,乃至於大眾投資行為細微變化,才是步步為營之道。





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