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委託房仲代售流程

房東:阿凱
發表時間:2013-08-31


房仲代售服務 輕鬆成就售屋大事



房市利多消息令人心生賣屋好換屋的想法,但光想到售屋時可能產生的問題及種種有待處理的細節,就令人頭大。



仰賴房仲業者代售房屋,對於忙碌的現代人來說不啻為一種輕鬆的售屋方式,而房仲業者提供的「履約保證制度」及「不動產買賣說明書」服務,不僅保障交易安全,更令賣方賣得安心、買方買得心安。



賣屋可以自售、也可以委託房仲代售,中間的取決點在於考量「時間」、「價格」、「行銷管道」、「交易安全」等因素。若工作時間忙碌,無暇張貼紅紙、帶看、擔心被騙上當者,可透過房仲業者代為銷售,讓售屋更有效率。



除了沒時間處理售屋事宜的上班族外,第一次售屋、對於房屋行情沒概念、希望快速成交、怕麻煩的人,都建議找一家合法且信用良好的房仲業者替你完成售屋大事,更幫你把售屋風險降至最低。



賣屋過程的繁瑣事項林林總總,交由專業的房仲人員先行把關,除了提供鄰近房屋市場行情成交價,幫你訂出合理屋價外,過程中更摒除可能產生的詐騙問題、帶看房屋時的人身安全問題,讓售屋速度加快,也更輕鬆上手。甚至連成交後的稅務問題,房仲業者都能提供詳細諮詢,即使零售屋經驗者,也能完美賣出房屋。



若已經決定找房仲業者替自己代售房屋,那麼慎選一家優良的房仲業者就是賣方的首要功課。

一家優良合法的房仲業者,根據政府法令規定,必須擁有不動產經紀人證書(一家店至少有一張)、房仲公會會員證書、中華民國不動產經紀業保證基金會保證金證書等三大證照。

另外,房仲業者的規模及企業形象、服務內容、收費合理性、員工的專業程度等等,都是選擇房仲業者時的考量重點。



委託房仲代售流程



選好房仲業者後,之後的代售過程,你該準備哪些文件資料,以下為你清楚解盤。



步驟1. 選定優良房仲


房仲公司的規模形象、服務內容、收費合理性、員工的專業程度都是選擇重點。

賣方可考慮以「專任委託」或「一般委託」方式(如下表),請房仲業者代為銷售,並準備房屋相關的文件資料,進行委託和簽約。



專任委託 V.S. 一般委託比較



















專任委託 為多數大型房仲公司所採行,即賣方不得在期限內自行處理銷售,也不能與其他仲介公司或自行與仲介公司介紹的客戶私下成交 1.仲介公司較能投入全部的人力物力做促銷

2.在服務過程中,也能注重對客戶的回報動作

3.成交較迅速
在委託期限內私下交易成功,須負擔契約內雙方訂定的服務費用做為賠償
一般委託 屋主與仲介公司均能同時銷售或委託數間仲介公司處理 有機會自行出售而省下仲介費 屋主專業知識畢竟不足,宣傳管道 有限,自售成功機率不大

自售、仲介代售優缺點比一比

















自售 1.節省仲介費

2.可直接瞭解買方情況與市場反應
1.可運用時間會因而受限制

2.易受假客戶干擾

3.物件的流通程度不佳

4.帶客戶看房子時的安全問題堪虞

5.無法辨識買方的誠意度

6.簽約經驗不足,較易有疏漏
仲介公司 1.可運用時間不會因為售屋被限制

2.可以獲得專業的服務與最新最快的資訊

3.可避免客戶看房子產生的人身安全問題

4.可增加物件的曝光及流通,加速成交速度

5.履約保證制度可以保障價金安全

6.專業代書協助,簽約有保障
1.另有仲介費用的成本產生

2.只能間接獲得客戶的反應與狀況



步驟 2. 準備文件、資料


準備房子相關文件,如權狀、土地謄本、屋況證明書,以提供給房仲人員協助定價之用。


步驟3. 簽訂買賣委託契約書


買賣委託契約書可以保障屋主權益,得先看清楚委託契約條文,以免日後糾紛產生。待賣方與仲介公司簽立買賣委託契約書後,房仲人員即可著手為房屋尋找適合買方。



簽立買賣委託契約書前,賣方須準備:

1.權狀影本、2.授權書(當委託人非房子所有權人時)及印鑑證明、3.本人身分證件、4.房屋稅單影本、5.停車位證明(停車證、繳費證明)、6.房子檢測證明影本(如氯離子檢測、輻射屋檢測),房仲業者依此製作成買賣委託契約書,以保障屋主及仲介公司的權益及義務。



買賣委託契約書內容包含:

1.不動產標的物標示、2.委託總價額、3.成交履約保證、4.雙方義務、5.代理收受定金約定、6.檢測約定、7.委託期間、8.服務報酬、9.附贈設備、10.標的物現況說明書。



每家房仲業者契約規格不同,內容也有部分差異,但以下六大重點林正文店經理特別提醒賣方留意:

1.是否有提供行情資訊

2.委託期間是否過長

3.仲介公司是否主動提供「成屋履約保證」服務

4.是否有經紀人簽章

5.服務費收取方式是否清楚

6.標的物現況說明書應明確告知



若上述條件並未於委託契約書內提及或說明,最好先向仲介業者確認,並白紙黑字寫清楚,以免衍生糾紛。


步驟 4. 專業人員帶看房屋


若無法親自帶買方看屋,可將鑰匙交付給房仲人員,讓房仲人員可隨時帶有購屋意願的買方看屋,並由專業的房仲人員解說導覽屋況環境。


步驟 5. 代辦過戶


多數房仲公司都設有代書部門,可幫買賣雙方處理房屋過戶等細瑣的法律程序,讓買賣過程更有保障。


步驟 6. 房仲服務付費


委由房仲買賣房屋的服務費用可分成簽約時一次付清,或分階段繳付兩種。

如今付款方式多採用分階段繳付方式,直到房子過戶後,才付最後一筆仲介服務費。





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  • 1 樓住戶:路人甲
    發表時間:2013-09-26

    信任仲介, 未必帶來所謂的幸福!!

    打官司時, 法官只認字不認人!!
    委託仲介賣屋, 可分為 "一般委託銷售" 與 "專任委託銷售" , 也沒有部分仲介所謂只有"專任委託, 而無一般委託"的狀況!!

    1. 勿輕易簽署"專任委託銷售合約", 因專任約是有罰則與違約金額, 一不小心就可能成了某些不肖仲介動輒要脅違約賠償或打官司之依據!
    (根據內政部地政司統計,2011年1至6月全台房地產交易糾紛中, 其中終止委售或買賣契約糾紛較去年上半年增加80.5%, 是比2010年同期增加最多的交易糾紛!)

    2. 建議簽署"一般委託銷售合約"即可, 因一般約是仲介與屋主均可出售(一般約並無所謂違約罰則),雖會有仲介業所謂"競價"的狀況, 但這也表示機會更多,而不會像專任約必須全權委由單一仲介銷售, 喪失賣屋主動權!

    3. 無論是"專任委託銷售"或"一般委託銷售", 切記!! 一定要行使合約審閱權(法定有三天審閱期), 勿因仲介呼巄或是隨便帶過就馬上簽約, 因為這種定型化契約皆由仲介公司所制定, 想當然 其條文大多有利於仲介公司!! 一定要仔細的將合約內容看過之後再決定是否要簽約, 若是有任何疑問或不解之處, 一定要提出來, 甚至是要求在該合約的"其他事項"中白紙黑字的予以寫上註明(並要求雙方簽名,蓋章以及押日期), 切記! 權益是要靠自己爭取與維護!!

    4. 請注意!! 部份仲介, 甚至是某些相當知名仲介公司之"一般委託銷售合約"條文裡, 會於"賣方權利義務"的項目中刻意加註 "甲方(賣方)保證於本委託期間不得與其它不動產經紀業存在有效之專任委託合約"; 但此限制已明顯與一般約的精神相違背,且自相矛盾的(一般約是仲介與屋主均可出售), 也與內政部於92年6月26日 內授中辦地字第0920082745號公告修正 所頒訂的"不動產委託銷售契約書範本" 簽約注意事項 有所不同!!

    若原先簽定一般約的仲介無法將房屋賣出, 使得屋主轉由其他仲介專任委託銷售賣屋時, 則原先簽訂一般約的仲介就可能依此指控屋主違約, 即便一般約並無明訂罰則或違約金,但少數仲介仍會依此"騷擾", 甚至威脅上法院等 (此狀況也常發生)!!

    5. 內政部 92年6月26日 內授中辦地字第0920082745號公告修正 所頒訂"不動產委託銷售契約書範本" 簽約注意事項 第三條內容 如下:
    有關委託銷售契約書之性質: 目前國內仲介業所使用之委託契約書有兩種,即專任委託銷售契約書及一般委託銷售契約書,如屬專任銷售委託則有 ”在委託期間內,不得自行出售或另行 委託其他第三者從事與受託人同樣的仲介行為” 之規定,反之,則屬一般委託銷售契約書。

    由以上內政部版的委託銷售契約書範本可知, 一般委託合約並無所謂的 "甲方(賣方)保證於本委託期間不得與其它不動產經紀業存在有效之專任委託合約", 這明顯是某些仲介公司刻意擴大解釋, 訂定有利於己的定型化契約; 賣方千萬要小心!!

    建議賣方可事先下載內政部版本 "不動產委託銷售契約書範本", 更強烈建議與仲介所提供的委託銷售合約做仔細比較, 將可發現絕大部分仲介所提供的合約書都會有額外或自訂之條款, 且這些條款也大多有利於仲介公司; 為了維護自身權益, 屋主絕對有權要求予以修改或刪除 (所謂合約精神, 就是在雙方"合意"的情況下所簽署的契約, 絕非屋主必須完全遷就該定型化契約條文; 另消保法第11與12條: 定型化契約中之條款違反誠信原則,對消費者顯失公平者,無效!!), 若該仲介公司不同意修改或刪除, 那也就表示該公司只以自身利益為先, 若此, 也建議屋主可換家仲介公司.

    6. 部份仲介的一般委託合約條文, 甚至訂定與專任委託類似(自定條款), 也有所謂的違約金額(若屋主自售情況下就可能有所謂的違約問題), 所以這也是為何建議一定要行使合約審閱權!!

    7. 若與仲介簽定"一般委託銷售合約", 為保障自身權益, 建議可於合約內加註以下附加條款(雙方須簽名蓋章以及押日期):

    a. 本合約不受"甲方(賣方)保證於本委託期間不得與其它不動產經紀業存在有效之專任委託合約" 之限制!

    b. 若本案件由甲方(賣方)自售或委由其他不動產經紀業完成銷售, 無論是否仍於合約期間, 以及買方是否曾為乙方帶看者, 乙方(仲介公司) 均不得以任何理由要求甲方給付任何費用或"違約罰款"!!
    => 這點相當重要, 因少數原先簽一般委託約的仲介會因為賣不到您的房子, 而要求給付所謂的作業費(車馬,人事,廣告費等.....), 甚至威脅,騷擾....

    c. 在尚未親自收取斡旋金或簽署要約書前, 甲方(賣方)有權更改賣屋銷售價格以及合約終止時間!

    8. 若仍簽署專任委託, 也建議加註: 再甲方(賣方)尚未簽署正式之賣屋合約前, 即便買方出價已達底價, 甲方仍保有更改賣價之權利! (避免仲介藉此逼迫賣屋, 甚至以"違約賠款"作為要脅)

    審慎了解契約內容, 保障自身權益才是最重要!!

    2 樓住戶:小浚
    發表時間:2013-12-04

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    3 樓住戶:蘇爺
    發表時間:2014-01-02

    很多房屋仲介都是抓住消費者懶得比價就滿天喊價,等到消費者發現已經來不及

    聰明的消費者就是要懂得到處比價,盡量殺價,不怕吃了虧

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